Можно ли строить дом на земельном участке с обременением - охранной зоной дороги?

К сообщению о непосредственной близости коммуникаций при покупке земли надо относиться с осторожностью. Насколько они близко и что это за коммуникации? Например, согласно Правилам охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением правительства РФ, на участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения - обременения. Они запрещают собственникам, владельцам или пользователям данных территорий строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения. По закону, дом не построишь и в пределах охранных зон ЛЭП, и водопроводной магистрали.
Участок с обременением
Увы, случается, подобные земли продают на вполне законных основаниях. Но даже если право собственности оформлено, строить разрешат только на той части территории, которая не обременена. Как правило, в таких ситуациях итог один: на оставшемся клочке можно поставить разве что палатку.
Упрямо преступив закон (вместо палатки устроив блиндаж без соблюдения безопасных расстояний до объектов жизненно важных магистралей) хозяин будет наказан рублем. Так, здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных СНиПом минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежит сносу за счет средств лиц, допустивших нарушения.

Конечно, можно сделать попытку добиться выноса трассы за пределы обремененной территории. В том числе можно попытаться сделать это через суд. Но решение подобных вопросов осуществляется исключительно за счет правообладателей земельных участков. Причем не важно, до или после прокладки труб (кабеля) хозяин надела стал хозяином. Судебная практика идет именно по такому пути и практически в 80% случаев отказывает в удовлетворении исков об устранении препятствий в пользовании земельным участком. Требования об устранении препятствий в пользовании имуществом удовлетворяются только в случае установления и доказанности того обстоятельства, что действия собственника газопровода незаконны и нарушают права и охраняемые законом интересы владельцев земельных участков. Однако землевладельцы могут обратиться в суд с требованиями об установлении сервитута.
Что такое сервитут
Данный термин произошел от лат. servitus, servitutis (подчиненное положение) и означает ограниченное право пользования чужим имуществом. Сервитут, установленный в пользу определенного лица, является личным, в пользу собственника (пользователя) четко определенной недвижимости предиальным, в интересах неопределенного круга лиц - публичным. Его устанавливают для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации коммуникаций, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены иначе. Обратите внимание: как следует из п.1 и п. 4 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен только в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности. Правом требовать установления сервитута обладает собственник недвижимого имущества, а также лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования.
В интересах государства
Если ограничение права собственности на земельный участок не было зарегистрировано, а газопровод проложен, то возникает вопрос: кто и когда должен зарегистрировать ограничения? 3десь речь может идти о публичном сервитуте. Это возможно в случаях, если решение о прокладке коммуникации исходило от местной администрации, а не от какого-либо частного лица, и если оно носило обязательный характер. Имейте в виду, что публичный сервитут возможен лишь для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельных участков. Его установление должно осуществляться с учетом итогов общественных слушаний. Также в силу п. 5 ст. 2З ЗК РФ осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Если в результате использование земли становится невозможным, ее собственник вправе требовать изъятия надела, в том числе путем выкупа с возмещением убытков или предоставления равноценного участка также с возмещением убытков.
Без обременения
Итак, положим, вы купили участок, на который установлен публичный сервитут, как (подвинуть) коммуникации и за чей счет? Чтобы вести разговор о том, кто должен производить оплату работ по переносу, скажем, газопровода (облгаз либо местная администрация), нужно иметь четкое представление о следующем:
предполагалось ли, что данный сервитут будет временным либо постоянным;
насколько он мешает собственнику;
был ли вообще зарегистрирован публичный сервитут;
действительно ли он приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка;
получал ли прежний собственник надела соразмерную плату от сельской администрации за данный сервитут.
На основании ответов на эти вопросы, согласно действующим земельному и гражданскому законодательству РФ, собственник может обратиться за защитой своих прав в суд.