Как оспорить сделку залога недвижимости?

Наш сосед подписал с нами договор на продажу своей комнаты в коммунальной квартире за 700 т.р. и отдал документы для подготовки к регистрации Однако на регистрацию договора в ФРС не явился. Вскоре мы узнали, что он подписал договор займа денежных средств в размере 400 т.р. и залога (в качестве залога выступает его комната - т.е. доля в квартире), этот договор зарегистрирован в ФРС. Однако проблема в том, что сосед - молодой паренек, сирота, неблагополучный элемент, ведет асоциальный образ жизни, не работает даже сидел в тюрьме. Он попал в поле зрения мошенников и они, напоив и запугав его, заставили подписать этот договор. После того как сосед подписал договор с нами, он пропал и дома не появляется. У нас есть телефонный разговор, доказывающий, что на него давят и запугивают тюрьмой, что этим людям выгодно загонять его в долги (именно так они и говорят). Мы подали в суд но судья наши доводы отвергла и перенесла заседание. Проблема в том, что эту сделку мы не можем признать ничтожной вроде бы (не находится признак отнесения ее к таковой), а признать сделку оспоримой мы не имеем права, т.к. только наш сосед может подать такой иск (сделка, совершенная под влиянием угроз и обмана). Однако получается замкнутый круг: он боится этих людей, очень боится, да к тому же ему ума не хватит составить подобный иск, адвоката ему нанять не на что... А дома он не появляется, поэтому мы не можем его убедить. Ведь странно получается - он теряет комнату за 400 т.р., хотя мы готовы купить эту жилплощадь за 700 т.р. Как нам действовать в такой ситуации? какие доводы суд может принять и как нам аргументировать нашу позицию?