Как купить гараж, если земля продавцу не принадлежит?

Здравствуйте! Помогите разобраться: приобретаем гараж в г.Лебедянь Липецкой области у "Продавца". Гараж принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора купли-продажи от 16 апреля 1996 года, удостоверенного нотариусом. Сзади договора стоит штамп БТИ и запись в штампе: "Право собственности зарегистрировано в БТИ города Лебедянь Липецкой области за Продавцом 29 декабря 1997г. и записано в реесторную книгу под №358. В Кадастровой палате г.Лебедянь по адресу ул.Мира, д.16 сказали, что для регистрации нашего права сосбтвенности (мы - покупатели) заказать кадастровые паспорта на гараж и на землю под ним, взяли с нас госпошлину - 420р. Мы ждали 8 дней, наконец сказали, что все готово - приехали, просидели в очереди 3 часа, и что получили - получили отказ в выдаче кадастровых паспортов в виду того, что они в ЕГРП не значатся и на кадастровом учете не состоят.

Вопросы: Что нам делать дальше?

За что с нас взяли 420рублей (для нас это тоже деньги!)?

У продавца кроме старого тех. паспорта на гараж от 95 года (он его тоже покупал в 96 году) и договора купли-продажи, зарегистрированного в БТИ, других документов нет. Земля под гаражом принадлежит администрации нашего Лебедянского района (у старого владельца был заключен договор аренды на 1 год, наш продавец ничего не заключал).

Какие документы нам в нашем случае нужны, чтобы стать сосбственниками гаража?

Можем ли мы сначала оформить гараж в собственность, а затем заниматься землей?

Заранее спасибо. У нас в Росреестре нормальную консультацию получить просто не возможно - одни сотрудники дают одну информацию, другие - другую. В результате имеем... ничего хорошего - прождали 8 дней и получили отказ.