Если в договоре указана продажа земельного участка, идет ли дом в придачу?

Здравствуйте!

Согласно п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ существует принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка. Иными словами: нельзя продавать отдельно земельный участок, на котором расположен жилой дом, или продавать жилой дом без земельного участка, на котором он расположен.

В реальности возможен такой вариант: заключается два договора купли-продажи - земельного участка и жилого дома. Хотя в практике такая сделка оформляется одним договором.

Похоже, что организаторам торгов эти условия неизвесны. Возможно, что у них имеются какие-то для этого основания. Обратитесь к ним с этим вопросом.

Здравствуйте,

Действующее земельное законодательство, в частности ЗК РФ прямо запрещает продавать земельный участок и дом на нем отдельно. Презумируется единство судьбы дома и земельного участка под ним.

В Вашем случае следует руководствоваться ст. 35 ЗК РФ:

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

То есть, если собственник у дома и земельного участка один, то Вам должны передать и земельный участок и дом.

Советую обратиться к продавцу для уточнения наличия иных собственников на дом.

Если они есть, то нужно внести изменения в условия торгов и договора.

Если же нет, то следует дополнить договор на приобретаемый земельный участок домом, который на нем расположен.

Добрый день!

Принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости работает только если оба объекта принадлежат одному лицу. Только в этом случае собственник сразу в договоре купли-продажи должен указать, что продаётся и то и другое. Если собственники разные, то земля и находящейся на ней дом могут Юридически существовать друг от друга. Это значит, что если собственники у дома и земельного участка разные, собственника земельного участка нельзя обязать продать еще и дом, поскольку этот дом ему не принадлежит.

Кроме этого, если собственнику дома (а кто это лицо Вы можете узнать, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)) вздумается продать этот дом, одновременно с самим домом покупатель получит право пользования той частью земельного участка которая под ним находится и которая нужна для его использования. Статья 552 ГК РФ прямо указывает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

Таким образом Вы если уточнив по выписке из ЕГРН, кто является собственником дома, выясните что собственником является не продавец земельного участка, столкнетесь с тем, что собственник дома будет иметь свободное право пользования этим домом. Кроме этого если ему вздумается продать дом, а Вы откажетесь от преимущественного права покупки (например, не устроит цена), то этот дом будет продан любым третьим лицам.

Здравствуйте!

По Вашему вопросу есть решение Верховного суда РФ, в котором установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

https://rg.ru/2013/05/21/zemlya.html

Скопируйте ссылку в поисковик и перейдите на страницу сайта.

Кто собственник неизвестно, т.е. мы не знаем только 1 собственник-продавец или еще есть дети и т.п.

Узнать собственника Вы можете, сделав выписку из ЕГРН. Сделать ее можно онлайн через сайт "Госуслуги" или через сайт "Росреестра" по адресу недвижимости.

https://www.gosuslugi.ru/283020/11/info

https://rosreestr.gov.ru/site/fiz/poluchit-svedeniya-iz-egrn/

Скопируйте ссылки в поисковик и перейдите на страницы сайтов.

Здравствуйте

Узнайте, кому принадлежит дом. Это обязательно. Возможно, что тут принцип единства. А может и нет.

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.