К недвижимости относятся такие объекты:
- земля;
- сооружения, нежилые помещения, здания;
- жилые дома, их части, комнаты в коммуналке, квартиры;
- незаконченные строительством объекты (незавершенка).
Объединяем их в три группы:
- земля.
- жилые объекты.
- нежилые объекты.
Общие требования к оформлению сделки (договора) с недвижимостью:
- Один документ составленный письменно. Если договор составлен на нескольких листах, они должны быть скреплены, сшиты как один документ. Такой договор подписывается в присутствии сотрудника Росреестра на стадии приема документов.
- Возможно нотариальное удостоверение договора, при условии согласия всех сторон сделки. Данный договор подписывается сторонами в присутствии нотариуса.
- Наличие существенных условий данной сделки, таких как: стороны, предмет, цена, передача.
- Предмет договора описывается максимально подробно, с указанием всех технических характеристик.
- Если предметом выступает жилой дом, здание, сооружение, или доля в праве на них, обязательно указать на каком участке земли строение располагается.
- Указание на наличие, либо отсутствие обременений прав на недвижимость.
Однако у каждой группы есть свои нюансы при оформлении продажи.
Оформление купли-продажи недвижимости: особенности объектов
1. Земля:
- если на участке находятся строения, сооружения и вместе с землей и принадлежат одному владельцу, отчуждаются вместе;
- чистый участок продается только с торгов. Это условие относится только к государственным и муниципальным землям, а также к тем, госсобственность на которые еще не разграничена;
- в договоре продажи земли обязательно указывается категория участка.
2. Жилые объекты:
- обязательным условием договора, прямо указанном в законе, является перечень граждан, имеющих право на данное жилье, но по каким-то причинам в нем не проживающих. Либо сведения, что таких лиц не имеется. Данные сведения берутся из справки, выданной ТСЖ, ЖСК, либо паспортным столом;
- начиная с марта текущего (2013) года оформление купли продажи недвижимости, т.е. госрегистрация сделок с жилыми помещениями не проводится. Регистрируется только право покупателя в результате перехода права. Благодаря этому, нотариальное согласие супруга приобретателя на сделку в регистрирующий орган не нужно.
3. Нежилые объекты:
- описание таких объектов в договоре должно быть полное. Так, например, по одному адресу может находиться несколько зданий с одинаковой этажностью и площадью. Различаться они будут только по литерам, присвоенным им при технической инвентаризации. Или, например, гаражные боксы в одном здании (т.е. один литер), имеющие одинаковую площадь. Таким боксам присваивается также номера помещений для их дальнейшей идентификации. Кадастровый номер, присвоенный при соответствующем учете, также будет являться отличительным признаком. Причем такое полное описание должно быть именно для покупателя, чтобы он знал, что приобретает.
Особенности субъектов продажи недвижимости
Выделим 3 группы:
- госорганы и муниципалитеты;
- граждане;
- организации: государственные или муниципальные, коммерческие, либо общественные (некоммерческие).
Первая группа имеет особый статус. Отчуждение имущества данной группы возможно только способами, указанными в законе о приватизации.
Граждане. Такие сделки могут оформляться и с предпринимателями и с простыми гражданами. На последствия такой сделки статус физ. лица не влияет. При отчуждении недвижимости, купленной в браке, обязательно нотариальное согласие супруга.
Последняя группа имеет несколько особенностей:
- представляет интересы руководитель, либо доверенное лицо по письменной или нотариальной доверенности;
- для совершения определенных сделок требуется согласие органов управления данных организаций, либо собственника имущества;
- организации, владеющие имуществом в оперативном управлении, вообще не вправе совершать сделки с недвижимостью и т.п.
Оформление купли-продажи недвижимости - трудоемкий процесс, требующий глубоких познаний в постоянно меняющемся законодательстве. Описаны далеко не все особенности таких сделок. Обратившись к опытным специалистам, вы оградите себя от долгих мытарств по поиску нужных документов.
