Хозяйка квартиры требует выписаться, законно ли это?

Добрый день!

1. В связи со смертью лица, выдавшего доверенность, доверенность не действительна.

2. Если вы постоянно зарегистрированны в квартире, пусть даже и не принадлежащей вам на праве собственности, и проживаете в ней вас из нее не могут выписать и выселить без вашегосогласия и вашего или без судебного акта.

3. Для того чтобы более точно ответить на все ваши вопросы мнеобходимо знать, был ли заключен между вами и хозяйкой квартиры договор аренды? Какие условия в содержатся в нем относительно вашей регистрации и срока аренды.

4. Вашу дочь выписать возможно без ее присутствия она на кого-то из вас оформит нотариально удостоверенную доверенность.

5. Если вы приняли решение о том, что выпишщитесь, то потяните время до момента возвращения ваших друзей. Всетаки без регистрации в России сложно общаться с полицией.

6. "Новая хозяйка" до регистрации права собственности, а, уж поверьте, право собственности в лучшем случае она зарегистрирует не раньше сентября, не сможет вас выселить. Вы, если хотите исправно платить за аренду квартиры, вносите деньги на депозит нотариуса любого удобного для вас. Так вы обезопасите себя от требований, по уплате неустоек за несвоевременное исполнение обязанностей.

При возниконовении вопросов можете обращаться.

Здравствуйте уважаемая Ольга ! Ваша ситуация не настолько критична для Вас с правовой точки зрения, сколько неприятна - с психологической из-за "неадекватного поведения" будущей хозяйки. На сегодняшний день Вы являетесь законными пользователями данной жилплощади на двух основаниях: регистрации и договора с бывшей собственницей квартиры. Теперь разъясню подробно. В соответствии с п. 4 ст. 1152 Гражданского Кодекса (далее -ГК РФ) , принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. То есть, с момента открытия наследства у нотариуса, собственником данной квартиры является несовершеннолетняя внучка умершей хозяйки. Согласно со ст. 21 ГК РФ, способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраст. Пунктом 3 ст. 60 ГК РФ установлено, что ребенок имеет право собственности на имущество, полученное им в порядке наследования. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьей 28 ГК РФ, в соответствии с которой за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в ГК, могут совершать от их имени родители. В силу ст. 64 ГК РФ, родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. Таким образом, на сегодняшний день данной квартирой распоряжается мать несовершеннолетней наследницы как ее законный представитель. Однако, при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ, попечитель не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Поэтому, для того чтобы сдавать эту квартиру в аренду, мать наследницы должна получить разрешение Органа опеки и попечительства, а исходя из практики – это не совсем просто сделать. Поэтому, Вы можете на праве пользования данным жилым помещением напомнить родительнице ребенка о законности сделки, которую она планирует осуществить. В соответствии со ст.10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Согласно с этим жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. В соответствии со ст. 30 Жилищного Кодекса РФ (далее ЖК РФ), собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора аренды договора безвозмездного пользования, или на ином законном основании, с учетом требований, установленных гражданским законодательством. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашении ( п. 7 ст. 31 ЖК РФ). То есть, бывшая собственница-бабушка имела право разрешить Вам пользоваться данной квартирой на основании одного из вышеуказанных договоров. Согласно, п.1 ст.158 п.1 ст. 159 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка, для которой законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может быть совершена устно. Как закреплено в п.1 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Ваша позиция может строиться на одном из вариантов, в зависимости от того какой договор о пользовании данным жильем был заключен с бабушкой, то есть в письменной или устной форме. Если у Вас есть Договор аренды (письменный), то в соответствии со ст. 610 и ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Кроме того, законом установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Согласно со ст. 621 ГК РФ Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Таким образом, если у Вас был заключен Договор аренды (найма) данного жилья, то Вы имеете право пользоваться арендуемой жилплощадью до конца срока действия такого Договора, а также первоочередное право на заключение нового договора аренды (его продление) по отношению к иным лицам. В случае, если у Вас не было заключено письменное соглашение с умершей собственницей, то можно считать, что Вы заключили договор о безвозмездном пользовании жилым помещении в устной форме. Согласно со ст. 689 ст.690 ГК РФ, по договору безвозмездного пользования одна сторона передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. К договору безвозмездного пользования применяются правила как и при заключении письменного Договора аренды, То есть, Договор безвозмездного пользования заключается на срок, определенный сторонами. Если срок безвозмездного пользования не был определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В случае смерти гражданина-квартиродателя, права и обязанности собственника по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь (п. 2 ст. 700 ГК РФ). Поскольку права и обязанности по договору безвозмездного пользования после смерти собственника переходят к его наследникам, то имущество, являющееся предметом договора, остается обремененным правами Пользователя, так называемое наследство с обременением. Таким образом, права и обязанности по договору о безвозмездном пользовании жилым помещении после открытия наследства перешли внучке умершей собственницы c обременением. А так как мать девочки является ее законным представителем до совершеннолетия, то и соответственно Договорные отношения сохраняются у нее с Вами. Вы должны правильно понимать, что смерть бабушки –собственницы и вступление в наследство новой собственницы не лишает Вас законного права пользоваться данным жилым помещением на тех условиях, на которых оно Вам было предоставлено. То есть, новая собственница, получив имущество с обременением, а именно с договором безвозмездного пользования, заключенного с Вами, обязана исполнять его условия. Новый собственник или наниматель не вправе требовать досрочного прекращения договора безвозмездного пользования и возврата имущества до наступления установленного срока. Договор безвозмездного пользования может быть расторгнут или изменен по требованию одной из сторон при существенном его нарушении другой стороной. Квартиродатель может потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования только в случаях, когда Пользователь: - использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи; - не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию; - существенно ухудшаете состояние вещи; - пользователь без согласия собственника передал вещь третьему лицу (ст. 689 ГК РФ). Закон не исключает их права на отказ от договора безвозмездного пользования. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц до того, если договором не предусмотрен иной срок извещения (ст. 699 ГК РФ). Отказаться в любое время от договора, заключенного с указанием срока, имеет право только Пользователь жилья, известив об этом другую сторону за один месяц до этого если иное не установлено договором. А квартиродатель может потребовать расторжения договора только при наличии вышеуказанных оснований. Иными словами, если У Вас было оговорено с бывшей собственницей до какого времени Вы можете проживать в этой квартире, то Новая собственница не имеет права требовать Вашего выезда ранее этого срока за исключением вышеуказанных случаев, В этом случае, требование Новой собственницы освободить квартиру до 31 марта 2012 г. незаконно и Вы имеете право не исполнять, а по своей воле установить удобный для Вас срок выезда из помещения. Расписка данная Вами не имеет законной силы, так как была истребована не на законных основаниях. Вторым основанием, дающим Вам право пользоваться данным жильем бессрочно является Ваша регистрация в этой квартире. В силу ст.. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 г., снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства без согласия зарегистрированного лица производится органами регистрационного учета на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении или о признании утраты права пользования жилым помещением. То есть, снять Вас с регистрационного учета (выписать) без Вашего согласия и выселить из этой квартиры, Новая собственница может только в судебном порядке. Требование выписаться до 31 марта 2012 г. также незаконно как и освободить квартиру до 31 марта 2012г. в силу Ваших прав пользования жилым помещением, которые сохраняются и после смерти бывшей собственницы. Поэтому, если Вы не хотите выписывать дочь по доверенности, то можете уверенно заявить об этом, так как Ваша дочь имеет право выписаться сама тогда, когда пожелает, если иное не было установлено Договором о безвозмездном пользовании с бывшей собственницей. Важно, чтобы Вы понимали, что Вы одновременно являетесь законными пользователями данной квартиры на основании постоянной (временной) регистрации и по Договору. Исходя из Вашей ситуации и основываясь на действующем законодательстве, Вам сейчас необходимо проявить свою твердую позицию и защитить свои права и интересы. Еще раз подчеркиваю, что Вы защищены законом как добросовестные пользователи данного жилья (оплата ком. услуг, поддержание в порядке и т. д.), а также как Сторона по Договору аренды или безвозмездного пользования жилым помещением (денежные перечисления бабушке – не оплата за жилье, а материальная помощь). Поэтому, уверенно можете отстаивать свои Законные интересы. На основании вышеизложенного и руководствуясь жизненной практикой настоятельно Вам советую: 1. Не сниматься добровольно с регистрационного учета до момента освобождения квартиры. 2. Не выписывать дочь до ее приезда (срочности нет либо на условиях компенсации оплаты за доверенность и ее пересылку). 3. Указать Новой собственнице на то, что сдать в аренду она может только при наличии разрешения Органа опеки и попечительства. 4. Указать Новой собственнице на Ваше преимущественное право заключение Договора аренды перед другими лицами. 5. Указать удобный для Вас срок пребывания в этой квартире, при необходимости дольше чем до 31 марта 2012 г. (в случае агрессии – пригрозить вызовом полиции). 6. При освобождении квартиры подписать Акт приема-передачи (с обязательным перечислением всего самого ценного и указанием, что претензий к Вам не имеется). 7. При взаимодействии с матерью наследницы апеллировать на законодательство и твердо стоять на своем, что обязательно «смягчит ее агрессивный нрав». С пожеланием Мирного урегулирования вопроса Ф. Тамара.