Заключение договора долевого участия с застройщиком: есть ли риск?

По всей видимости застройщик имел в виду, что в случае одностороннего отказа (хотя возможность такого отказа законом не предусмотрена и условие об этом выглядит подозрительно) от договора возвращать бесспорно он будет только внесенные Вами средства без учета пеней и неустоек. Все штрафные санкции только в судебном порядке. Что касается форс-мажора, то такие обстоятельства не могут возникнуть по вине сторон договора. В то же время Вы защищены законом 214-фз. Договор долевого участия требует обязательность госрегистрации. Если какие то пункты договора будут противоречить закону, то они не должны применяться. Хотя все это придется доказывать в суде. Может быть у этой компании есть уже во время построенные объекты в Вашем городе. Попробуйте проверить таким образом их репутацию.

Здравствуйте!

Эх... жаль не успел на начало обсуждения, но хочу дополнить вышесказанное парой важных моментов:

Согласно части 2 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) (в редакции Закона N 294-ФЗ) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 Закона N 214-ФЗ;
2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона N 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 15.1 Закона N 214-ФЗ исполнение обязательств застройщика по договору может обеспечиваться поручительством банка.
Согласно частям 2 и 9 статьи 15.2 Закона N 214-ФЗ (в редакции Закона N 294-ФЗ):
застройщик в порядке и на условиях, которые установлены Законом N 214-ФЗ, до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, за свой счет осуществляет страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору;
договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким договором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в редакции Закона N 294-ФЗ на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации, застройщиком в том числе представляется один из следующих предусмотренных Законом N 294-ФЗ документов:
договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом N 214-ФЗ.
При этом в соответствии с абзацем десятым пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в рассматриваемом случае непредставление после 01.01.2014 заявителем на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, договора страхования или договора поручительства будет являться основанием для отказа в государственной регистрации.
Кроме того, согласно абзацу десятому пункта 2 статьи 25.1 Закона о регистрации в редакции Закона N 294-ФЗ на государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик после 01.01.2014 обязан представлять договор страхования, указанный в подпункте 4 пункта 2 статьи 25.1 Закона о регистрации, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

Таким образом ответственность застройщика за передачу жилого помещения и срыв сроков строительства уже застрахована, если хотя-бы один договор долевого участия в строительстве прошел государственную регистрацию.

В соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве», минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая Страховщик должен будет осуществить страховое возмещение, рассчитывается исходя из цены договора участия в долевом строительстве и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, на дату заключения договора страхования.

К сожалению сколько такая сумма составляет в вашем случае я сказать не могу, но например в г. Самара эта сумма равна около 33 000 р. за кв.м.

В любом случае обязательства застройщика по передаче Вам квартиры будут застрахованы в бОльшой части, что уменьшит Ваши риски.

При этом не забывайте, что обязательства по передаче Вам помещения несет застройщик, действия подрядчика, вызвавшие недостатки помещения входят в сферу ответственности застройщика и форс-мажором являться не будут.

Кроме того есть действующие механизмы защиты прав дольщиков даже в случае банкротства застройщика, однако лучше все-таки перед этим изучить доступную информацию о застройщике, о построенных им домах, объемах текущего строительства, роках строительства и т.п. Попросите застройщика предстваить Вам договор страхования ответственности, либо договор поручительства банка (на всякий случай).

Здравствуйте!

При госрегистрации договора, он будет проверен на соответствие его требованиям закона.

Ваш риск минимален.

Здравствуйте. Полагаю, беспокоиться Вам не о чем. Договор долевого участия подлежит обязательной госрегистрации, при этом производится его правовая экспертиза, на предмет соответствия действующему законодательству. При возникновении в процессе действия договора каких-либо противоречий с засторйщиком, Вы вправе решать их как в претензионном порядке (практика такова, что гражданам как правило идут навстречу), так и в судебном, где к застройщику могут быть применены и дополнительные санкции, что в Вашу пользу. Однако - присоединюсь к совету коллег изучить деятельность данного застройщика: есть ли построенные объекты, есть ли отзывы, на какой стадии строительства находится объект (посмотреть на месте) и действительно ли там ведутся работы. Удачи!

Здравствуйте!

Беспокоится вам не о чем по следующим основаниям. Данный договор будет регистрироваться в росреестре, регистратор-будет проверять законность пунктов договора...тем самым гарантом данного договора будет выступать государство. Вам переживать не о чем!