Продажа квартиры - нужно ли выделять доли?

Здравствуйте!

Нужно ли будет платить налог, если в собственности есть ещё доля в другой приватизированной квартире?

Доля в другой недвижимости не связана с налогом, который необходимо уплатить при продаже недвижимости в связи с несоблюдением минимального срока ее владения.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Также в счёт погашения части долга был направлен маткапитал, нужно ли будет выделять доли на членов семьи перед продажей?

Выделить доли членам семьи, Вы сможете после выплаты ипотеки. На выделение долей дается шесть месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения.

Другой вопрос, чтобы продать жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, необходимо получить согласие органов опеки и попечительсвта, которые его могут не дать.

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Добрый день!

Данная квартира находится в залоге у банка, несмотря на то, что у Вас имеется на неё право собственности, и поэтому до выплаты долга продать Вы её не сможете (только если банк даст на это согласие). Учитывая, что в оплату долга пошёл материнский капитал, Вам необходимо будет выделить доли членам семьи. Если имеются несовершеннолетние дети, то для продажи жилья понадобится согласие органов опеки и попечительства. Если квартира будет находиться в собственности более минимального срока владения (по общему правилу это 5 лет, но в отдельных случаях (ст. 217.1 НК РФ) это может быть и 3 года), тогда платить налог не нужно.

Здравствуйте, Уважаемая Юлия, Если кратко, то продать ипотечную квартиру можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Налогообложение к средствам от проданного ипотечного жилья применяется в порядке, совпадающем с продажей обычной, необремененной кредитом квартиры. Если право собственности квартировладельца оформлено менее 5 лет назад, то по факту продажи нужно выплатить государству 13% НДФЛ (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса). По Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход налогоплательщика (ст.209). А доход – это экономическая выгода, в рассматриваемом статьей случае (продажа квартиры) имеющая денежную форму (ст.41 п.1 Налогового кодекса). Соответственно, под НДФЛ подпадает сумма, являющаяся доходом квартировладельца-продавца. Если ипотечное жилье продано равнозначно (с учетом суммы погашения процентов) или дешевле, чем покупалось – дохода нет, а значит, нет и налога. Однако повторимся, что в ФНС будут сравнивать договорную стоимость продажи жилья с кадастровой ценой и если выявится разница в пользу последней, налог начислят от кадастровой суммы, помноженной на коэффициент 0,7. Налогообложение с расчетом -по кадастру." Поэтому продавцу квартиры это чаще всего не выгодно.

Что касается второй части Вашего вопроса: конечно использование материнского капитала значительно прибавляет дополнительных проблем и так в очень непростой задаче. Если у Вас нет в этом опыта, то советую вам доверить специалистам подготовку к данной сделке. Особенно если сроки поджимают.

Да, нужно выделить доли в той недвижимости, на которую был использован мат.капитал - пп. г п. 8 Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862. Чтобы выделить доли детям, нужно получить на это согласие банка — п. 2 ст. 346 ГК РФ и пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но в этом то и главная проблема, так как ни один банк не соглашается выделить долю кому-либо, потому что не выгодно когда в залоговой квартире появятся еще собственники, причем несовершеннолетние. Поэтому получается замкнутый круг - чтобы выделить доли и продать квартиру, нужно выплатить ипотеку, а денег на это нет. Если продать квартиру без выделения долей, то родителей обяжут вернуть мат.капитал по суду или оспорят сделку, также в судебном порядке.

Размер доли ребенка должен быть как минимум равен его части мат.капитала. Такова судебная практика на данный момент - Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73.

Далее, надо будет выделить доли детям, то чтобы продать недвижимость несовершеннолетнего, нужно получить разрешение органов опеки и попечительства - ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без этого разрешения сделку не зарегистрируют.

Без нотариуса также не обойтись. Если в продаже фигурирует несовершеннолетний, то такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению - п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Нужен нотариально заверенный договор купли-продажи всей квартиры. Не нужно делать отдельный договор продажи доли ребенка. В этом нет смысла.

Далее: продавец(ВЫ) и покупатель оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В нем указывается, что покупатель до сделки передал продавцу ... руб. в качестве задатка или аванса плюс эти деньги идут на оплату ипотечного долга. Потом покупатель сам оплачивают долг продавца в банке. Как только долг будет закрыт, продавцу нужно снять обременение с квартиры. После снятия обременения, продавец выделяет доли по обязательству мат.капитала. Далее, участники сделки составляют и удостоверяют у нотариуса договор купли-продажи квартиры. Договор подается в МФЦ или в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. После того, как покупатель станет собственником, продавец получает остальные причитающиеся деньги за проданную квартиру.

Здравствуйте

У Вас немало проблем, которые надо решить, чтобы продать ипотечную квартиру.

1. При покупке жилья с участием маткапитала Вы должны выделить доли всем детям и супругу. Выделить доли Вы не сможете, так как жилье находится в залоге у банка и банк не даст Вам разрешения на эти действия. Доли выделяются только после полного погашения ипотечного кредита.

2. Чтобы продать ипотечную квартиру, требуется согласие банка. Без согласия банка Вы не сможете зарегистрировать сделку.

3. Если получите согласие от банка и сможете продать квартиру, вам придется заплатить налог, 13% от дохода, так как это не единственное Ваше жилье и Вы владеете им менее минимального срока владения- 5 лет. ( для единственного жилья - 3 года)