Нежилая недвижимость, разногласие между собственниками.

Добрый день. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п.1 ст.247 ГК РФ).

В соглашении должны быть, как минимум, определены состав общего имущества, часть общего имущества, приходящаяся на долю каждого участника, порядок владения и пользования общим имуществом, неподлежащим распределению, порядок несения расходов на содержание общего имущества, уплаты иных обязательных платежей.

Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности (независимо от того есть ли соглашение, решение суда и тд), каждый участник долевой собственности обязан нести соразмерно своей доли, участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст.249 ГК РФ).

Данное соглашение обязательно для всех сособственников до того момента, как они не подпишут иное соглашение о пользовании нежилым помещением или суд не примет решение, устанавливающее иной порядок пользования нежилым помещением.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с их условиями и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Так вот между вами достигнуто соглашение, от исполнения которого один из сособственников уклоняется, пишите на его имя претензию с требованием: согласовать проект, установить стены согласно планировке, внести расходы...и пр. В случае отказа или оставления без рассмотрения, в суд.

Здравствуйте.

У Вас не совсем понятно оформление договора у нотариуса.

Оно должно именоваться соглашением сособственников недвижиммого имущества.

В прикреплённом текста есть слово соглашение.

Но как озаглавлен документ, не понятно.

Что касается отказа исполнять условия сделки, требуется формулировать претензии.

И направлять их нарушителю Ваших прав.

Но.

В вопросе указано, что есть бывший сособственник.

Кто его заменил, не понятно.

А по закону бывший сособственник не имеет никаких обязательств по бывшему помещению.

Теперь новый сособственник будет переносить стены в помещении, если они нарушают требования как градостроительного законодательства, так и права иных сособственников в этом помещении.

Поэтому следует нанять грамотного юриста.

И предоставить ему весь текст документа, заверенного нотариусом.

Добрый день!

Поскольку был заключен договор о пользовании имуществом прежде всего необходимо проанализировать его условия на предмет наличия в нем правил, регулирующих создавшуюся ситуацию. Если такие правила отсутствуют следует констатировать, что один из собственников нарушает условия указанного договора, поскольку Вы указываете, что в нем (договоре) имеется описание, у кого какая доля и где она находится. То что этот собственник передвинул по своей единоличной инициативе границу помещения уже само по себе является существенным нарушением условий договора с его стороны, ведь площадь помещения какого-то другого собственника или общее имущества помещения (например, коридор) уменьшилась. Согласно ст.246, 247 Гражданского кодекса РФ распоряжение, пользование и владение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется с согласия других собственников.

В сложившейся ситуации первым делом необходимо подготовить совместную претензию и направить ее (заказным письмом с уведомлением о вручении (либо вручить с простановкой на втором экземпляре входящего номера)) собственнику, нарушающему условия договора о пользовании имуществом. В претензии необходимо указать требования, которые должен выполнить собственник - убрать простенок с территории, которая ему не принадлежит, внести необходимую сумму на ремонт и т.д.).

Если он в установленный в претензии срок не исполнит ваши совместные требования это является основанием для расторжения договора о пользовании имуществом. При этом обратите внимание на положения статьи 452 ГК РФ - сначала необходимо будет направить этому собственнику предложение расторгнуть договор во внесудебном порядке. Если он откажется или промолчит, тогда нужно подаватьВ иск в суд о принудительном расторжении договора. В случае его удовлетворения другие собственники смогут дополнительным соглашением установить новые правила пользования имуществом. Если собственник с которым будет расторгнут договор будет чинить вам препятствия в пользовании имуществом, проведения в нем ремонта - это будет являться основанием для отдельного иска для целей устранения препятствий в пользовании долевым имуществом и имуществом каждого из собственников.

Внизу привожу ссылки из ГК РФ, которые помогут Вам лучше разобраться в создавшейся ситуации:

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В 

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Здравствуйте, Татьяна!

К сожалению, Вы не представили на анализ весь текст соглашения между собственниками, поэтому ответ будет носить общий характер.

Порядок распределения долей и обязательств между собственниками долевого имущества опередляется в соотвтествии со ст. 247 ГК РФ:

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Из этой статьи следует, что выделение доли возможно только по соглашению между всеми долевыми собственниками. Самовольно один из долевых собственников не может отделить часть имущества и заняться его обустройством, поскольку такие действия будут признаваться самоуправством с его стороны.

Также в силу ст. 210 ГК РФ установлено:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно все долевые собственники должны совместно оплачивать расходы по содержанию данного имущества. Если же кто-то не будет этого делать, то остальные сособственники вправе взыскать по суду с неплательщика сумму за его долю, опредленную по соглашению или по закону (делится в равных долях на всех собственников).

Соответственно остальные сособственники вправе предъявить этому лицу претензию о неисполнении обязательства по содержанию имущества, нарушении условия нотариального соглашения, и ст. 451 ГК РФ:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. - Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Срок ответа на претензию определяется в соглашении, а если там не установлен, то регламентируется ч. 2 ст. 314 ГК РФ:

2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Согласгно обычаям делового оборота и судебной практике разумным будет срок в 30 дней с даты получения претензии.

Если нарушитель условий соглашения не ответит в установленный срок или откажет в удовлетворении претензии и продолжит осуществлять самозахват помещений, либо письмо вернется за истечением срока хранения, то остальные сособственники вправе подать на него иск в суд на нарушение условий соглашения и обязание устранить препятствия в совместном пользовании помещением.

Также можно подать на нарушителя заявление в правоохранительные органы о привлечении его к административной ответственности по ст. 19.1 КоАП РФ (самоуправство):

Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.9.1 настоящего Кодекса, -

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц - от трехсот до пятисот рублей.

Здравствуйте.

Бывший собственник, он и есть бывший. Он не имеет никаких прав на недвижимость и его подпись ничего не значит.

Согласно п.п. 11.2 Собственник должен уведомить покупателя о соглашении, жаль что п.11.3 не читается далее.

Таким образом, согласовывать проект должен настоящий собственник, т.е. покупатель.