Может ли бывшая супруга отказаться от своей доли в квартире и от ипотеки в одностороннем порядке?

Добрый день.

В судебной практике встречаются такие случаи, когда суд производит раздел общей задолженности супругов перед банком, исключает одного из супругов из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту, в том случае если приобретенная за счет средств ипотечного кредита квартира переходит другому.

Судебная практика:

Заемщица обратилась в суд с требованием об исключении бывшего супруга из состава должников по кредитному договору по ипотечному кредиту. В обоснование своих требований она пояснила, что в момент нахождения в зарегистрированном браке она и ее супруг воспользовались средствами ипотечного кредита для приобретения объекта недвижимости - квартиры, которая была передана банку в залог по договору ипотеки. После расторжения брака между заемщицей и ее бывшим супругом была достигнута договоренность о том, что бывший супруг отказывается от своей доли в приобретенной по ипотечному кредиту квартире, так же как и отказывается от уплаты суммы долга по кредитному договору, данный факт подтверждается распиской. В суд были представлены доказательства, подтверждающие, что внесение платежей производится заемщицей. Судебным актом суд постановил разделить общие долги супругов по кредитному договору и исключить ответчика из числа заемщиков по кредитному договору (решение Автозаводского районного суда города Нижнего Новгорода по делу N 2-2646).

Следует отметить, что данные решения в судебной практике встречаются крайне редко, так как в большинстве своем банки при ипотечном кредитовании указывают солидарную ответственность заемщиков.

Если же в кредитном договоре заемщики выступают как солидарные должники, им для переноса задолженности с одного супруга на другого необходимо заручиться согласием банка. Получить данное согласие у банка практически невозможно, так как банку наличие солидарных должников существенно помогает снизить риск неуплаты задолженности по кредитному договору, так как при солидарной ответственности должников банк вправе требовать исполнения обязательств по кредитному договору как от всех должников сразу, так и от любого из них. Без согласия банка изменения в кредитный договор в части раздела ответственности по кредитному договору недопустимы, так как в данном случае интересы банка будут нарушены. Обращение за разделом задолженности по кредитному договору солидарными должниками в суд также вряд ли окончится успехом, так как данный раздел кредитного обязательства влечет за собой изменение условий кредитного договора, что без согласия банка, как уже говорилось выше, невозможно.

Судебная практика:

Заемщик обратился в суд с иском к банку об определении долей в общем долге по кредитным обязательствам по ипотечному кредиту между ним и его бывшей супругой, внесении изменений в кредитный договор в части распределения обязательств по выплате суммы задолженности по ипотечному кредиту. Представитель банка требования заемщика не признал в части внести изменения в кредитный договор, указав при этом, что солидарная ответственность заемщиков по кредитному договору не может быть изменена на долевую, поскольку это существенно нарушает интересы банка. Суд первой инстанции в заявленных требованиях заемщику отказал, исходя из того, что заемщик, заявляя требование об определении долей в общем долге по ипотечному кредиту, просил изменить условия кредитного договора, на которое банк не давал своего согласия, в связи с чем основания для установления долевой ответственности вместо солидарной перед банком отсутствовали. Судебная коллегия решение суда первой инстанции оставила без изменения (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N 33-5429/2013).

Принимая данное решение, суд исходил из того, что нормами права предусмотрено, что заемщик может требовать изменения условий кредитного договора в суде только при наличии существенного нарушения вышеуказанного договора банком. Следовательно, если банк добросовестно исполняет условия кредитного договора, то и изменения в кредитную документацию без согласия банка вноситься не могут.

Следовательно, в такой юридически непростой ситуации можно порекомендовать заемщикам обращаться в суд с заявлением не о разделе долговых обязательств по кредитному договору, а о разделе долгов между самими супругами. В данном случае изменения в одностороннем порядке в кредитную документацию не вносятся, права банка тем самым не нарушаются, а у супруга, основного заемщика, возникает право получить компенсацию части вносимых им денежных средств по ипотечному кредиту с другого супруга. Данная компенсация может быть получена как в виде имущества, так и в денежной форме. Но в любом случае бывшим заемщикам придется обсуждать спорные моменты, идти друг другу на уступки и договариваться.

Нередко в судебной практике встречаются ситуации, когда банк вынужден обращаться в суд, взыскивать задолженность по кредитному договору, обращать взыскание на имущество, указанное в договоре ипотеки из-за задержек по выплате ежемесячных платежей, нарушения заемщиками графика платежей, который является неотъемлемой частью кредитного договора при предоставлении ипотечного кредита.

Судебная практика:

Банк обратился в суд с иском к заемщику о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование своих требований представитель банка пояснил, что заемщиком должна была погашаться задолженность перед банком путем внесения аннуитетного платежа - 15-го числа каждого месяца в соответствии с кредитным договором. Заемщик неоднократно (более трех раз в течение 12 месяцев) допустил просрочку исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей, а также допустил просрочку ежемесячного аннуитетного платежа, превышающую 15 календарных дней, т.е. ненадлежащим образом исполняет обязанность по оплате ежемесячных аннуитетных платежей.

В силу положений кредитного договора в случае неисполнения заемщиком требования банка о полном досрочном исполнении обязательств, установленных кредитным договором, в частности нарушения сроков внесения ежемесячных платежей по возврату кредита и начисленных процентов более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна или при просрочке очередного ежемесячного платежа на срок более чем 15 календарных дней, банк вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств имущество.

Заемщик неоднократно нарушал свои обязательства по внесению аннуитетных платежей согласно информационному расчету ежемесячных платежей, являющихся неотъемлемой частью кредитного договора, а также не исполнил в установленный срок обязательства по досрочному возврату кредита, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом, неустойки. Действия заемщика нарушают права банка по кредитному договору.

Решением суда первой инстанции требования банка удовлетворены. Апелляционная инстанция решение суда первой инстанции оставила без изменения (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2016 по делу N 33-11857/2016).

При подписании кредитной документации банком согласовывается с заемщиком дата внесения платежей по кредитному договору, также предоставляется заемщику график платежей по кредиту. В случае задержки по вине заемщика выплат по ипотечному кредиту банк вправе досрочно расторгнуть кредитный договор с заемщиком и обратить взыскание на заложенное имущество. Также за каждый день задержки выплаты по ипотечному кредиту банком начисляется пеня, размер которой определен в кредитном договоре. Поэтому при подписании кредитной документации будьте предельно внимательны, задавайте вопросы специалисту по кредитованию, согласовывайте удобный для вас способ и дату внесения платежей по кредитному договору. В случае невозможности внесения платежа по кредиту в ту или иную дату (например: изменение даты выплаты заработной платы) обращайтесь к кредитному специалисту, всегда есть возможность поменять дату внесения ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.

И в завершение хочется отметить, что ипотечный кредит не стоит рассматривать только как возможность быстрого приобретения жилья, прежде всего необходимо помнить, что, как и любой кредит, он подлежит возврату. Банк не является благотворительной организацией и в случае нарушения условий кредитного договора будет защищать свои интересы в суде. Договор ипотеки, как правило, заключается на продолжительный отрезок времени, поэтому нужно обдумать все возможные риски, которые могут возникнуть на момент действия данного договора. Если те или иные условия данного договора вам не подходят, ищите другой банк с более выгодными для вас условиями кредитования. В случае наступления обстоятельств, по причине которых вы не можете надлежащим образом исполнять свои обязанности по кредитному договору, не теряя времени, обращайтесь к кредитору, банк охотнее идет навстречу клиентам, которые сами заинтересованы в сотрудничестве с ним. Не стоит ждать встречи с представителями кредитора в суде, тем более что судебная практика показывает, что наибольшее количество решений по спорам по ипотечным кредитам принимается в пользу банка.

Здравствуйте,

Собственник доли вправе самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом, если иное не установлено обременением. Ипотека как раз и будет таким обременением. По ее условиям распоряжаться квартирой до погашения собственники не могут без разрешения на это от банка, выдавшего ипотеку.

Поэтому в одностороннем порядке выйти из договора ипотеки нельзя. Нужно обращаться в банк, выдавший ипотеку за получением разрешения на изменение правообладателей долей в квартире.

Нет, самостоятельно сделать она этого не сможет. Только два варианта:

1. В судебном порядке - если суд решит вопрос о разделе имущества и обязательств по договору ипотеки.

2. С ведома банка. Она может продать или подарить свою долю с одновременным переходом не только право собственности и обязательств по ипотеке. Но это только с ведома банка

Добрый день! Односторонне расторжение ипотечного договора обычно подробно указывается в самом соглашении. Недвижимость с ипотекой означает фактически переход в собственность банка, поскольку у него распоряжение появляется. См. ст. 310 и ст. 334 ГК РФ и Закон об ипотеке.

Доля должна быть выделена. Поэтому учитывается не только договор и положения ГК РФ, но и наличие брачного договора, и собственно последствия отказа для банка. Каждый случай рассматривается индивидуально. При нарушении ваших прав обращайтесь в суд, прокуратуру и др. И проконсультируйтесь со специалистом по этому вопросу.

(moymoskva@mail.ru)

Здравствуйте!

Вопрос о замене созаещмика решается только по согласованию с банком, а не по личному волеизъявлению.

Здравствуйте

Бывшая супруга может только распоряжаться своей долей, по своему усмотрению. Если будет продавать, то у вас будет приоритет в покупке. Но если квартира находится под обременением, то все действия осуществляются только с разрешения банка, в том числе и вопрос о замене заемщика.

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Здравствуйте.

Это можно сделать только с разрешения банка. Но вряд ли банк даст на это согласие.

Добрый день! Односторонний отказ не предусмотрен. Право собственности зарегистрировано - но оно с обременением которое будет снять только когда будет погашена ипотека. Перевод обязательств и соответственно право собственности на долю возможен только с согласия банка держателя закладной.