Покупка незарегистрированного дома.

Добрый день. А в чем проблема оформить дом на продавца, а потом продать? Очень сомнительная сделка. Отсутствие у продавца права собственности на недвижимость в момент заключения договора не является основанием для признания его недействительным. Однако переход права собственности на такое имущество к покупателю не может быть зарегистрирован ранее регистрации права собственности продавца.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54

"...В связи с тем что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него..."

Постановление ФАС Московского округа от 18.09.2013 по делу N А40-27589/2008

"...В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В пункте 1 Постановления N 54 разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно пункту 5 Постановления N 54 требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) могут быть удовлетворены судом только в том случае, если право собственности ответчика - продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если право собственности продавца на продаваемое имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Суды обеих инстанций правильно установили фактические обстоятельства дела и определили правую природу правоотношений между Чепурным А.А. и ЗАО "Энергостройкомплект-М", вытекающих из договора от 24.03.2005 N ИДн324/2, как обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем, а поэтому то обстоятельство, что право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, за продавцом не было зарегистрировано, в соответствии с подлежащими применению нормами права с учетом разъяснений, изложенных в Постановлении N 54, не позволяло удовлетворить предъявленное продавцу требование о признании права собственности за покупателем в судебном порядке, а поэтому в удовлетворении такого требования следовало отказать.

На основании изложенного обжалуемые судебные акты как принятые при неправильном применении норм материального права подлежат отмене с принятием судом кассационной инстанции судебного акта об отказе в удовлетворении требования..."

Здравствуйте.

Не советую Вам рассматривать вариант с незарегистрированным домом.

Возможно, с домом имеется проблема и поэтому регистрация не состоялась. Надо проверять документы на дом. Возможно, отсутствуют нужные для регистрации документы.

Здравствуйте

Риск заключается в том, что дом ни на кого не оформлен. Если он даже неприватизирован, то такую недвижимость продать нельзя.

Обратитесь к юристу, что-то не так с документами пусть проверит.

Это зависит от назначения земли.

И есть ли разрешение на строительство.

И какие характеристики у нового дома будут.

Т. е. нанимайте грамотного юриста для проверки рисков.