Аренда помещения и расчёт.

Добрый день. К сожалению, если вы договором не закрепили и до начала работ их не согласовали, то арендодатель не обязан вам их возместить.

Важно знать, что существуют отделимые и неотделимые улучшения. Если в договоре не указано иное, то отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, и в этом случае ситуация гораздо прозрачнее. В случае освобождения помещения, в том числе в связи с досрочным расторжением договора аренды, арендодатель имеет право изъять такие улучшения и не понести в связи с этим убытков. А как быть в случае неотделимых без вреда для имущества улучшений?

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. А если такое улучшение было не согласовано? Если арендодатель против каких-либо улучшений и не хочет ничего компенсировать?

Важно знать, что если арендатор произвел значительные улучшения без согласия арендодателя, то неотделимые улучшения не подлежат возмещению. Такая позиция была подтверждена арбитражными судами и Верховным Судом РФ в Определении от 26 июня 2017 г. по делу N А53-2371/2015.

Также в указанном выше деле содержится указание на еще один важный момент, а именно, что арендатор должен был получить именно предварительное, а не последующее согласие на проведение работ. Кроме того, по другому делу Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении дела N А07-11020/2017 указал, что согласованию с арендодателем подлежит не только сам по себе факт производства каких-либо работ, но объем и стоимость улучшений, поскольку арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений имущества. Это важно иметь в виду. Поэтому арендатору, который решил произвести какие-либо работы в помещении, необходимо именно заранее согласовать все необходимые действия.

В практике происходят ситуации, когда ремонт был произведен арендатором без какого-либо согласия, а собственник требует освободить помещение досрочно. В этом случае получается, что арендатор вкладывает финансовые средства в чужое имущество и не успевает извлечь из этого выгоду. Поэтому при принятии решения о внесении каких-либо улучшений в чужое имущество без согласия собственника обязательно нужно оценить их необходимость и не забывать, что возможные риски ложатся только на арендатора.

Для того чтобы избежать такой проблемной ситуации, в договоре необходимо оговорить, кто обязан делать косметический ремонт, а кто капитальный, и в какие сроки. Необходимо указать, может ли арендатор изъять улучшения или потребовать компенсацию в случае досрочного освобождения помещения. В акте приема-передачи нужно прописать, в каком виде передается помещение, чтобы при досрочном освобождении можно было оценить, были ли внесены улучшения, и наоборот, в случае если помещение было испорчено, чтобы арендодатель мог потребовать устранения недостатков или компенсацию.

Кстати, само по себе наличие каких-либо недостатков при передаче имущества не может являться основанием для отказа в приемке помещения. Необходимо помнить, что существует определенная степень нормального износа любого имущества, и если обязанность арендатора проводить косметический ремонт не прописана в договоре, то арендодатель не имеет права требовать компенсации или уклоняться от приемки. Спор с подобными обстоятельствами рассматривался арбитражными судами по делу N А60-22251/2016, и такая позиция была подтверждена затем в Определении Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-эС17-5746.