что нужно отразить в договоре дарения, чтобы избежать осложнений при дальнейшей продаже квартиры?

Часть 3, ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Т.Е. при дарении доли в квартире согласие органов опеки не нужно, но Вы будете обязаны договор по первому требованию органов опеки и при продаже квартиры. При этом необходимо отметить, что после подписания договора дарения Вы будете обязаны зарегистрировать права собственности своих несовершеннолетних детей в компетентных органах.

Образцы договоров Вы можете найти в Интернете.

В соответствии со ст. 56 Семейного кодекса РФ на органы опеки и попечительства возложена общая обязанность защищать права и интересы несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства осуществляют свои права и исполняют свои обязанности в соответствии с нормативными правовыми актами, определяющими статус этих органов. Проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, они устанавливают, соответствует ли сделка интересам несовершеннолетних.

Законодательством четко не определено, при соблюдении каких именно условий орган опеки и попечительства обязан дать свое согласие на заключение сделки с жильем, право пользования которым имеет ребенок. Из содержания норм законов можно лишь сделать вывод, что специалисты органа опеки и попечительства при согласовании сделок осуществляют контроль за соблюдением имущественных и жилищных прав, а также охраняемых законом интересов детей.

В случае отказа органа опеки и попечительства на заключение сделки с жильем родители вправе его обжаловать в суде. В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным. Порядок судебной защиты предусмотрен Законом РФ от 27.04.1993 N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" и главой 25 ГПК РФ. Следовательно, при продаже квартиры Вы в любом случае будете обязаны получить согласие органов опеки на продажу квартиры и они будут обязаны проверить соответствует ли доля собственности детей в новой квартире.

Мой Вам совет, прежде чем заниматься продажей недвижимости, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, посетите опеку. Покажите документы на недвижимость и поинтересуйтесь, под какое жилье вас пропустят.

Дарения является одним из видов сделок, являющихся предметом гражданско-правового регулирования. У многих может вызвать недоумение тот факт, что такое, казалось бы, обычное дело, как вручение подарка, может иметь правовую основу. Но отношения, возникающие в связи с дарением, намного шире и разнообразнее, чем это может показаться на первый взгляд.

Предметом дарения может быть, например, жилое помещение, автомобиль и иное имущество, имеющее значительную стоимость. Так уже очевидна необходимость правовых норм, регулирующих порядок заключения такой сделки, ее форму, момент перехода права собственности к новому владельцу и пр.

Что же представляет собой договор дарения. Ответ на этот вопрос дает ст. 572 ГК РФ: по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе, к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Из данного определения можно сделать вывод о важных характеристиках, присущих договору дарения.


Договор дарения - это безвозмездная сделка, т.е. обязательства по имущественному представлению лежит лишь на одной из сторон - дарителе. Никакого встречного удовлетворения ему не полагается. Основания, побуждающие дарителя передать вещь или имущественное право одаряемому за счет уменьшения своего имущества, могут быть различными. Как правило намерение заключить договор дарения возникает под влиянием личных отношений, сложившихся между дарителем и одаряемым. Это может быть и чувство благодарности к одаряемому, симпатия и т.д.

В том случае если по условиям договора в обязательства одаряемого вменяется встречная передача какой-либо вещи, денежных средств, выполнение каких-либо работ, оказание услуг, обязанность воздержаться от совершения каких-либо действий, то такой договор не может быть квалифицирован как договор дарения. К нему в зависимости от определенных условий должны применяться правила о договорах купли-продажи, мены и пр.

Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по отдельному договору.

Дарение - это всегда двусторонняя сделка, это значит, что для ее совершения необходима согласованная воля обеих участвующих в сделке сторон. Таким образом, для заключения договора дарения не достаточно желания одного лица передать в качестве дара вещь или имущественное право другому лицу. Одаряемый также должен выразить свое согласие на принятие дара.

Договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным. Реальной является сделка, для совершения которой совместно с достижением соглашения между сторонами одновременно требуется также передача имущества или имущественного права.

Но согласно ч. 1 ст. 572 ГК РФ, договор дарения может и не предусматривать немедленную передачу дара, а лишь содержать обещание передать этот дар в будущем. В таком случае момент заключения договора и момент реального перехода права собственности на предмет дарения не совпадают во времени. Одаряемый приобретает обязательственное требование к дарителю в случае договоренности сторон о передаче вещи в будущем или о передаче прав или об освобождении одаряемого от исполнения имущественной обязанности. Такая сделка будет называться консенсуальной.

Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право или освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (т.е. письменно) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу или освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на определенный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязательства ничтожно (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Так как закон не запрещает заключать договор дарения под условием, можно столкнуться как с обычным, так и с условным дарением.

При заключении условного договора его исполнение зависит от наступления или ненаступления каких-либо обстоятельств. Эти обстоятельства должны характеризоваться неопределенностью их наступления, т.е. сторонам договора не должно быть заранее известно, наступит или нет в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия. Такое условие может быть отлагательным или отменительным. Договор дарения считается заключенным под отлагательным условием, если возникновение обязательств по сделке поставлено в зависимость от наступления или ненаступления каких-либо обстоятельств. Например, гражданин обещает подарить квартиру своей дочери при условии, что она поступит в вуз. Договор дарения считается заключенным под отменительным условием, если прекращение прав и обязанностей по сделке связывается с наступлением или ненаступлением каких-либо обстоятельств. Закон предоставляет дарителю право отменить дарение, заранее указав это в договоре, в случае, если он переживет одаряемого.

Условие, с которым договор дарения связывает наступление или прекращение прав и обязательств по сделке, может использоваться как поощрительная мера, стимулирующая одаряемого к конкретному поведению. Однако включение в договор таких условий не в коей мере не порождает обязательств одаряемого перед дарителем. Одаряемый вправе, но не обязан корректировать свое поведение, стремясь к достижению тех условий, в зависимость от которых поставлено совершение договора дарения.

Важно, что закон не допускает заключения договора, предусматривающего передачу дара одаряемому после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). К таким отношениям применяются правила гражданского законодательства о наследовании, согласно которым распоряжения о передаче имущества после смерти должны быть в форме завещания.

Закон не устанавливает для кого-либо из субъектов гражданско-правовых отношений запретов на участие в договоре дарения. Поэтому, в качестве сторон по договору дарения могут выступать все субъекты гражданского права: граждане (в том числе граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства), юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования.

Граждане как субъекты договора дарения обязательно должны обладать гражданско-правовой дееспособностью. Однако в таком случае речь идет не о полной, а о достаточной (частичной) дееспособности. Согласно п. 2 ч. 2 ст. 28 ГК РФ малолетние (т.е. дети от 6 до 14 лет) могут выступать в качестве одаряемых в договоре дарения, поскольку им предоставлено право самостоятельно совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения и государственной регистрации. С 14 лет несовершеннолетние получают возможность выступать в договоре дарения в качестве дарителя в пределах заработка, стипендии и других получаемых ими доходов. А во всех остальных случаях:

1) за малолетних и от их имени в договоре дарения участвуют их законные представители - родители, усыновители, опекуны;

2) несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор дарения самостоятельно, однако с предварительного письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

За лиц, признанных судом недееспособными, все сделки, в том числе и договор дарения, совершают их законные представители - опекуны (ст. 29 ГК РФ). Лица, признанные в судебном порядке ограниченно дееспособными (вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами), вправе совершать все сделки с предварительного согласия попечителя.

Закон не предъявляет каких-либо особых требований к юридическим лицам, государственным и муниципальным образованиям для участия в договоре дарения. Однако в некоторых случаях на них (как и на граждан) распространяются установленные законом запреты и границы дарения.

Предметом договора дарения является имущественная ценность. Это может быть:

- вещи, в том числе деньги и ценные бумаги. Предметом договора дарения может быть как движимое имущество, так и недвижимость, находящиеся в свободном обращении. Совершение сделок в отношении вещей, ограниченных в обороте (огнестрельное оружие, летательные аппараты и иное), допускается после получения определенных разрешений.

Заключение договора дарения в отношении вещей, изъятых из оборота (например, участок лесного фонда), не допускается;

- имущественное право (требование), направленное к дарителю (например, право периодического получения конкретной денежной суммы за счет банковского вклада или другого имущества дарителя) или третьему лицу (например, право требования конкретной денежной суммы). Разрешается передача любого имущественного права по любому обязательству, за исключением определенных законом изъятий, а именно: в соответствии со ст. 383 ГК РФ не разрешается передача прав, неразрывно связанных с личностью кредитора. К этим правам можно отнести право на получение алиментов, а также право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина;

- освобождение от имущественных обязательств перед дарителем или третьим лицом. Это может быть освобождение от обязанности возврата денежного долга дарителю. В таком случае договор дарения стоит отличать от прощения долга в порядке ст. 415 ГК РФ.

Основное отличие между ними заключается в том, что дарение всегда совершается на основании соглашения двух сторон, а прощение долга представляет собой одностороннюю сделку, для совершения которой достаточно волеизъявления одной стороны.

Даритель может освободить одаряемого от имущественных обязательств перед третьим лицом, лично исполнив (или пообещав исполнить) это обязательство. Такое возможно при наличии двух условий:

1) если по условиям обязательства и согласно требованиям нормативных правовых актов одаряемый не должен производить исполнение лично;

2) если кредитор одаряемого соглашается принять исполнение от иного лица (если получение данного согласия в силу закона является обязательным).

При заключении любого договора нужно четко следовать предписаниям закона относительно формы сделки. Иначе это может повлечь такие неблагоприятные последствия, как признание сделки недействительной.

Как следует из ст. 574 ГК РФ, договор дарения в зависимости от его предмета и участников может заключаться как в устной, так и в письменной форме.

Устно может быть заключен реальный договор дарения, т.е. такое дарение, которое непосредственно сопровождается передачей дара одаряемому. При этом передачей дара считается:

1) вручение одаряемому определенного имущества, являющегося предметом договора;

2) символическая передача дара, например вручение ключей;

3) вручение правоустанавливающих документов. Это могут быть документы на определенное имущество, а также документы, подтверждающие имущественное право требования, перешедшее к одаряемому.

Во всех случаях стороны вправе заключить письменный договор дарения, если по взаимному согласию они посчитали это необходимым.

Договор дарения движимого имущества даже в том случае, если он сопровождается передачей дара одаряемому, должен быть в письменной форме в следующих случаях:

- когда дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 5 установленных законом минимальных размеров оплаты труда (ст. 574 ГК РФ).

- договор является консенсуальным, т.е. содержит обещание дарения в будущем.

Договор в письменной форме заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами или же путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или другой связи, позволяющей точно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Если в указанных случаях договор дарения будет заключен устно, то он согласно п. 2 ст. 574 ГК РФ будет считаться ничтожным. Такой договор не влечет возникновение прав и обязанностей у сторон.

По согласованию сторон любой письменный договор дарения может быть также нотариально удостоверен, хотя закон не вменяет это в обязанность лиц, участвующих в сделке.

Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а значит, должен быть совершен письменно. Государственная регистрация производится дважды: при заключении договора и при передаче права собственности на недвижимость.

Порядок государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества и основания отказа в ней в настоящее время установлены ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Главным его достижением является создание Единого государственного реестра прав на недвижимость, запись в котором является доказательством права собственности лица на недвижимое имущество.

Государственная регистрация договора дарения осуществляется соответствующим территориальным учреждением по месту нахождения недвижимого имущества на основании заявления сторон договора. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, являющегося предметом дарения, производится по заявлению одаряемого. Возможна подача заявления через представителя при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его соответствующие полномочия.

Осуществление государственной регистрации договора дарения подтверждается специальной регистрационной надписью, которая проставляется на тексте самого договора. Переход права собственности на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности, которое выдается одаряемому.

договара составляю за 750 руб. mudaris88@mail.ru