Расторжение договора мены.

Здравствуйте.

Кровля относится к общему имуществу МКД. Ремонт кровли включается в план капитального ремонта. Вам надо обратиться с претензией в УК и требовать возмещения ущерба в связи с протечкой крыши. Если претензия не будет удовлетворена, то надо обратиться в суд с иском о взыскании ущерба.

С момента обмена квартиры прошло достаточно много времени и кровля могла протечь уже после обмена. Здесь нет скрытых существенных недостатков.

Вам будет очень сложно доказать, что на момент мены были протечки, т.к. вода скопилась через год, как Вы пишите. Но если Вы решились на расторжение договора, тогда чем больше доказательств, тем лучше. Если есть свидетели- заявляйте, конечно.

Здравствуйте.

В Вашем случае прошел срок исковой давности на основании:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 18.07.2019)

ГК РФ Статья 196. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Крыша относится к общедомовому имуществу на основании:

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 26.07.2019)

ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Обязанность по выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме может быть возложена собственниками помещений на управляющие организации согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вам нужно обращаться с письменной претензией к управляющей организации.

Добрый день.

Пропущен срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенных прав. Расторгнуть договор теперь возможно только по соглашению сторон.

Автор вопроса почитайте очень интересное апелляционное определение.

Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 15 июля 2015 г. по делу N 33-5874/2015 (ключевые темы: договор мены - срок исковой давности - признание сделки недействительной - жилой дом - техническое состояние)

10 октября 2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 15 июля 2015 г. по делу N 33-5874/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Мжельской Г.А.,

судей Блинова В.А., Довиденко Е.А.

при секретаре Сафронове Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя истца Илларионовой Н. В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО2 - ФИО1, истца Федоровой Н. Г. на решение Октябрьского районного суда города Барнаула Алтайского края от 25 марта 2015 года по делу

по иску Илларионовой Н. В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО2, Федоровой Н. Г. к Клеер Е. Н., Кудиновой О. П., Имамовой С. К. о признании сделок недействительными, взыскании морального вреда

Заслушав доклад судьи Мжельской Г.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГ между Илларионовой Н.В., несовершеннолетним ФИО2 ДД.ММ.ГГ года рождения, Федоровой Н.Г. с одной стороны и Клер Е.Н. с другой, был заключен договор мены, согласно которому истцы меняют принадлежащую им на праве общей долевой собственности "адрес", находящуюся по адресу: "адрес" на земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: "адрес", принадлежащие на праве собственности ответчику.

ДД.ММ.ГГ Клеер Е.Н. по договору купли-продажи продал "адрес" в "адрес" Кудиновой О.П., которая в последствии заключила договор купли-продажи указанной квартиры от ДД.ММ.ГГ с Имамовой С.К.

ДД.ММ.ГГ Илларионова Н.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО2 и Федорова Н.Г. обратились в суд с иском к Клер Е.Н. о признании сделок недействительными, взыскании морального вреда. В обосновании требований указали, что после заключения договора мены, в процессе проживания в доме выявились значительные недостатки, по мнению истцов намеренно скрытые прежним собственником, а именно:

- отсутствие фундамента, либо фундамент незначительной толщины, что ведет к образованию в стенах дома значительных трещин, что приводит к охлаждению и разрушению дома; на стенах под обоями была скрыта плесень;

- полы в неудовлетворительном состоянии, что также ведет к понижению температуры в доме;

- окна не герметичны, имеют сквозные щели. Зимой окна покрываются толстым слоем льда и изморози с внутренней стороны, из них дует даже при утеплении. Во время дождя вода проникает в дом на подоконник и на пол;

- баня находится в аварийном состоянии и ею невозможно пользоваться.

Полагают, что вышеуказанные недостатки дома были намерено скрыты ответчиком, были предприняты все меры, чтобы при визуальном осмотре дома истцы их не обнаружили. В результате чего вынуждены нести непомерные расходы на отопление дома, на что при заключении договора они не рассчитывали.

Руководствуясь нормами ст. 167, п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом последних уточнений, истцы просили признать недействительным договор мены от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Илларионовой Н.В., ФИО2, Федоровой Н. Г. и Клеер Е. Н. и вернуть стороны в первоначальное положение; признать недействительным договор купли-продажи "адрес" в "адрес", заключенный между Кудиновой О.П. и Клеер Е.Н., а также договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между Кудиновой О.П. и Имамовой С.К. Взыскать с ответчиков в пользу Илларионовой Н.В. и Федоровой Н.Г. компенсацию морального вреда по "данные изъяты"

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве ответчиком были привлечены Кудинова О.П., Имамова С.К.

Решением Октябрьского районного суда г.Барнаула Алтайского края от 25 марта 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истец Федорова Н.Г. и представитель истца Илларионовой Н.В. действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО2 - ФИО1 просят решение суда отменить, указывая, что ответчик должен был предупредить истцов об имеющихся недостатках, поскольку те дефекты, которые эксперт определил как скрытые, существовали до заключения сделки. Судом не учтено, что недостатки, определенные экспертом как явные, не могли быть обнаружены истцами до заключения договора мены, в связи с тем, что осмотр дома проводился в зимнее время. Полагает, что вывод суда о добросовестности приобретателей квартиры, расположенной по адресу: "адрес" не обоснованны, так как последующие приобретатели не проявили должной осмотрительности и осторожности, не проверили чистоту сделки. Применив срок исковой давности, суд указал, что началом его течения следует считать момент заключения договора, тогда как истцам стало известно о наличии обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной только "данные изъяты", когда начался отопительный сезон. Не соответствие технических характеристик дома санитарным нормативам, ущемляет права несовершеннолетнего ФИО2

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчик Имамова С.К. просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец Илларионова Н.В., ее представитель ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, ответчики Кудинова О.П., Имамова С.К., ее представитель ФИО4, представитель ответчика Клеер Е.Н. - ФИО3 против удовлетворения жалобы возражали.

Иные лица, будучи надлежащим образом извещенными о дате и времени слушания дела, в настоящее судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, в связи с чем, в соответствии с нормами ч. 3 ст. 167 и ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав пояснения лиц присутствующих в судебном заседании, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что Илларионова Н.В., ФИО2 ( "данные изъяты"), Федорова Н.Г. являлись собственниками по праву общей долевой собственности (по "данные изъяты") "адрес" в "адрес" на основании договора передачи жилья в собственность от ДД.ММ.ГГ (т.1, л.д.72-73).

Клеер Е.Н. являлся собственником жилого дома и земельного участка по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ (т.1, л.д.238-239).

ДД.ММ.ГГ между Илларионовой Н.В., ФИО2 ( "данные изъяты"), Федоровой Н.Г., с одной стороны, и Клеер Е.Н., с другой стороны, был заключен договор мены квартиры, принадлежащей истцам по адресу: "адрес" на дом и земельный участок, принадлежащий ответчику Клеер Е.Н. по адресу: "адрес".

По соглашению сторон стоимость квартиры определена в "данные изъяты" стоимость дома и земельного участка - "данные изъяты"

Согласно п.8 договора Клеер Е.Н. производит доплату истцам в размере "данные изъяты" после подписания настоящего договора.

Распиской о расчете от ДД.ММ.ГГ, написанной Илларионовой Н.В. и Федоровой Н.Г., подтвержден полный расчет в сумме "данные изъяты" с ними за обмениваемую квартиру (т.1, л.д.240).

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ, сторонам выданы свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество.

Оспаривая заключенный договор мены и договоры купли-продажи квартиры N *** в "адрес" в "адрес" истцы в качестве основания признания указанных сделок недействительными указывали на ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, и ссылались на то, что заключили договор мены под влиянием обмана со стороны Клеер Е.А., который обманув истцов относительно технических характеристик дома, ввел в заблуждение относительного качеств и технического состояния предмета сделки.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Илларионовой Н.В., ФИО2, Федоровой Н.Г. о признании сделок недействительными, применении последствий их недействительности, поскольку истцами не было представлено доказательств, которые бы свидетельствовали о том, что оспариваемый договор мены был совершен под влиянием обмана, а договоры купли-продажи квартиры были совершены покупателями Кудиновой О.П., в последствии Имамовой С.К., как недобросовестными приобретателями.

Судебная коллегия с указанными выводами суда соглашается, поскольку они мотивированы, соответствует фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам, требованиям закона.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормам), действующим на момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 567 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п.1).

В п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации указанно, что к договору мены применяются соответственно правила о купле продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

На основании пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из смысла данной нормы следует, что под обманом подразумевается введение в заблуждение потерпевшей стороны, а также склонение потерпевшей стороны к совершению сделки о характере, условий, предмете, личности участников которой она (потерпевшая сторона), заблуждается.

Обман предполагает определенное виновное поведение стороны, пытающейся убедить другую сторону в таких качествах, свойствах, последствиях сделки, которые заведомо наступить не могут. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшей происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий других лиц, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

Как следует из материалов дела, до приобретения спорного жилого дома истцами Илларионовой Н.В. и Федоровой Н.Г. лично осматривался жилой дом с постройками. На момент заключения сделки, а также при регистрации перехода права собственности каких-либо претензий по качеству и стоимости приобретаемого товара покупателем (истицами) не предъявлялись.

В соответствии с п.6 договора мены указано, что стороны до заключения настоящего договора ознакомились с техническим состоянием вышеуказанных объектов, принимают их, претензий не имеют, так как они не имеют видимых технических (строительных) недостатков и полностью укомплектованы необходимой сантехникой, розетками и плитой.

Если в дальнейшем одна из сторон обнаружит недостатки в качестве или комплектности приобретенного объекта, о которых ее обменщик в момент заключения знал, но не предупредил об их наличии другую сторону, то наступают последствия ст.ст. 475 и 480 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если эти недостатки в качестве или комплектности являются скрытыми, и соответствующая сторона в момент заключения настоящего договора не знала об их наличии и не могла предупредить о них другую сторону, то она освобождается от ответственности.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п.2).

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (п. 3).

В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи (п.4).

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное (п.5).

Указанная выше статья не предусматривает каких-либо оснований недействительности сделок. Предусмотренная данной нормой закона возможность отказа покупателя от исполнения договора с предъявлением требований о возврате денежных сумм при обнаружении существенных недостатков товара связана с расторжением сделки, а не признанием ее недействительной.

При проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы исследовался жилого дома по "адрес" в "адрес" "адрес" "данные изъяты", общей площадью "данные изъяты" ДД.ММ.ГГ с кирпичными оштукатуренными стенами общей толщиной "данные изъяты" и деревянными перекрытиями. Крыша выполнена чердачная с деревянными элементами стропильной конструкции, кровельное покрытие - асбестоцементные волнистые листы, уложенные по разряженной деревянной обрешетке с устройством пароизоляционного слоя из рубероида. Жилой дом оборудован печным-водяным отоплением, холодным водоснабжением, местной канализацией, электроосвещением, горячее водоснабжение предусмотрено от местного водонагревателя.

Отопление жилого дома выполнено водяное от отопительной металлической печи (основной источник тепла), а также от электрического котла индивидуального изготовления (вспомогательный источник тепла), технические характеристики (теплоотдача, КПД) данной печи и котла отсутствуют. Вдоль наружных стен по контуру жилого дома проходят стальные трубопроводы отопления с установкой чугунных батарей отопления и регистров из стальных труб.

При этом экспертом указанно, что каких-либо повреждений и дефектов системы отопления исследуемого жилого дома проведенным осмотром не выявлено, температура поверхности нагрева трубопроводов и отопительных приборов составляет от 51°С до 60°С, что свидетельствует о равномерности распределения тепла по всем помещениям и не нарушает требования строительных норм и правил.

Так же в ходе исследования жилого дома экспертом были выявлены скрытые дефекты и дефекты которые возможно обнаружить при визуальном осмотре.

Дефект - это каждое отдельное несоответствие продукции установленным требованиям.

В экспертном заключении указанно, что отсутствие отмостки, просветы в кровельном покрытии и наличие трещин в наружных стенах относятся к явным дефектам, их обнаружение было возможно при визуальном осмотре жилого дома.

Явный дефект - это несоответствие, определяемые визуально, для которых предусмотрены методы и средства обнаружения.

Таким образом, довод истцов о том, что явные недостатки невозможно было обнаружить в связи с тем, что осмотр дома проводился в зимнее время года и их обнаружение было невозможно, признается не состоятельным.

Выявленные дефекты по несоответствию нормативным требованиям по теплопередаче ограждающих конструкций стен, полов, монтажных швов оконных блоков, согласно экспертному заключению, относятся к скрытым дефектам.

Скрытый дефект - это дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства.

Учитывая изложенное, наличия обмана со стороны ответчика не находит своего подтверждения, ввиду того, что как указано экспертом для обнаружения скрытых недостатков необходимы специальные познания в области строительства и обнаружить эти недостатки возможно только путем проведения замеров специализированными инструментами и прибором.

Доказательств того, что ответчик Клеер Е.А. обладает специальными познаниями в области строительства, материалы дела не содержат.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов жилого дома, согласно заключению эксперта составляет: стоимость по устранению явных дефектов "данные изъяты"., стоимость по устранению скрытых дефектов - "данные изъяты"

Проанализировав имеющиеся в материалах дела доказательства судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истцами не представлены доказательства, которые свидетельствовали бы о наличии правовых оснований для признания оспариваемых ими сделок недействительными. При заключении договора сторонами не были нарушены нормы закона. Доказательств того, что истцы, на момент совершения сделки по договору мены были введены в заблуждение о техническом состояния дома, не представлено.

При этом истцами требование о применении последствий предусмотренных ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, не заявлялось, вопрос об уменьшении покупной стоимости дома также не ставился.

Довод жалобы о том, что суд, необоснованно применил срок исковой давности с момента заключения договора мены, а не с момента обнаружения недостатков, заслуживает внимание.

Согласно п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Учитывая то, что истцами недостатки в приобретенном жилом доме были обнаружены в момент отопительного сезона "данные изъяты" которые и послужили основанием для обращения в суд с исковым заявлением ДД.ММ.ГГ, годичный срок исковой давности не пропущен.

Вместе с тем, суждение о пропуске истцами срока исковой давности не влияет на вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований истцов о признании сделок недействительными, и не может повлиять на законность и обоснованность решения суда.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, изложенными в обжалуемом решении, так как они соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам.

Приведенные доводы жалобы о неправильной оценке судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств не могут повлечь отмену решения суда, поскольку сводятся к переоценке исследованных судом доказательств и получивших надлежащую правовую оценку, правильность выводов суда не опровергают.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда города Барнаула от 25 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Илларионовой Н. В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ФИО2 - ФИО1, истца Федоровой Н. Г. - без удовлетворения.

СЧвидетели не помешают.

Поскольку они могут указать своё видение.

Которое не всегда обнаруживает экспертиза.

Поэтому наймите юриста для помощи.