Сделка купли-продажи квартиры в новострое. Избежать уплаты НДФЛ.

Не стоит соглашаться на предложенные условия.

иначе при расторжении договора Вам вернут только то, что предусмотрено в договоре.

Т. е. меньшую сумму.

Что касается передачи денег, то оформляется расписка.

В её оформлении Вам поможет выбранный юрист.

Где квартира находится - безразлично.

Главное, чтобы продавец был собственником квартиры.

Или действовал по выданной доверенности.

Определенные риски для Вас, как покупателя, есть. Риск есть и для продавца в том случае, если Вы откажетесь уплатить сумму сверх цены, указанной в договоре.

При этом в данном случае составляется стандартный договор купли-продажи недвижимости. Цена в нем, естественно, будет указана заниженная.

Есть следующий недостаток такой сделки для Вас, как покупателя в том, что продавец налог с продажи не будет платить, но Вы не сможете воспользоваться в полной мере правом на имущественный налоговый вычет, ровно в той сумме, на которую будет занижена стоимость недвижимости, если Вы ранее им не пользовались, либо воспользовались имущественным налоговым вычетом в размере менее его предельной суммы, установленной в НК РФ.

НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

3. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей.

В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.

При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды.

Также есть вероятность того, что в дальнейшем Ваш продавец обратится в суд с иском о признании данной сделки недействительной, так как она была заключена на крайне невыгодных для продавца условиях, то есть была заключена кабальная сделка.

ГК РФ Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

ГК РФ Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поэтому, идти навстречу продавцу или нет - это Ваш выбор. Если Вы пойдете навстречу продавцу, то обязательно составьте с ним расписку о передаче ему денежных средств в части, превышающей сумму, указанную в договоре купли-продажи недвижимости.

Буду благодарна за отзыв и оценку ответа.

polnmarina@yandex.ru

Здравствуйте, Игорь!

Договор купли-продажи квартиры всегда следует заключать письменно. Кроме того, рекомендую все уплаченные суммы передавать по расписке о получении, которую следует хранить ближайшие 3 года.

Расписку можно писать в свободной письменной форме с указанием от кого кому какая сумма и за что была передана (обязательна роспись в получении). В договоре обязательно указать реквизиты сторон (ФИО, адреса проживания, паспортные данные, можно счета), копии документов о праве собственности (лучше свежая выписка из ЕГРН не старше месяца), справку об отсутствии долгов по счетам и выписку из домовой книги о проживающих. Эти документы точно позволят Вам избежать проблем с приобретенной квартирой.

Добрый вечер.

1. На условия продавца ни в коем случае нельзя соглашаться. Это сулит массу проблем.

2. Так, в частности, вы никогда не сможете оспорить сделку на полную сумму в случае необходимости.

3. При продаже также возникнут проблемы. Например, покупатель сильно удивится слишком низкой цене.

4. Также нынешний продавец может оспорить сделку по суду - вам вернут лишь сумму по договору, т.е. намного меньшую.

5. Также вы не получите в случае необходимости налоговый вычет в полном объёме.

Если в последующем по какой-либо причине договор будет признан недействительным или будет расторгнут, Вам, как покупателю, очень сложно будет доказать, что действительная покупная цена была намного больше, чем указана в договоре, а значит - что и возвращено от продавца должно быть больше, чем указано в договоре.
Само по себе приобретение имущества по заниженной стоимости (а по документам это будет выглядеть именно так) почти автоматически делает такую сделку подозрительной и ставит ее под удар в случае будущего оспаривания.
Например, если у продавца имеются кредиторы, они смогут легко оспорить такую продажу по заниженной - как кажется со стороны - цене, заявив, что имело место сокрытие продавцом его имущества от обращения на него взыскания.
Также низкая цена приобретения, как правило, рассматривается как показатель недобросовестности покупателя, а это тоже зачастую имеет значение при возникновении споров о принадлежности имущества.
Таким образом, идя навстречу продавцу и занижая указанную в договоре покупную цену, покупатель создает дополнительные риски оспаривания договора и увеличивает вероятность того, что при таком оспаривании ему не удастся вернуть все, что было им заплачено.

~~Доброго времени суток, уважаемый Игорь! По существу вопроса обратите на следующее, что поможет Вам принять правильное решение:

1) Уплата налога продавцом (физическое лицо) с продажной ценыВ  квартиры зависит от времени нахождения квартиры в собственности продавца. И только в том случае, если квартира находится в собственности продавца менее 3-х и пяти лет после 01.01.2016 (срок зависит от основания приобретения жилья), он платит налог и при этом имеет право воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей. Например, стоимость квартиры по договору купли-продажи составляет 2 млн. руб., следовательно, с учетом налогового вычета налог платится с 1 млн. руб. (2 млн. - 1 млн.) - п. 2 ст. 220 НК РФ.

2) При покупке квартиры покупатель имеет право на возвратный налоговый вычет в размере 13 % с суммы 2 млн. руб., при ипотеке – с суммы 3 млн. руб.

Оба налоговых вычета предусмотрены статьей 220 Налогового кодекса РФ.

3)В  Если указанная в договоре продажная цена квартиры менее кадастровой стоимости, налог с продажи рассчитывается из этой суммы с учетом понижающего коэффициента за минусом 1 млн. руб. (если продажная цена ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи).В  Это означает, что в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

4) Исходя из вышеуказанного, советую просчитать имущественную выгоду при купле-продаже квартиры.

5) Если продавцом квартиры является застройщик (юридическое лицо или ИП по договору ДДУ), то его действия по заключению предложенного им условия в договоре купли-продажи могут быть направлены на сокрытие прибыли, за что предусмотрена законодательно предусмотренная ответственность.

При продаже недвижимости юридические лица платят со сделки налог на добавленную стоимость (НДС) и налог на прибыль.

Однако на территории РФ согласно п.п. 22 и п. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождается от налогообложения реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

При этом если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).
Полученный от реализации квартир доход учитывается в сумме, установленной в договоре купли-продажи (письмо Минфина России от 08.02.2007 г. N 03-04-06-01/30).

Таким образом, Вы можете просчитать свои риски при покупке жилья на предложенных продавцом условиях. Покупать квартиру с оформлением долговой расписки не советую.

Если имеются дополнительные вопросы, можете обратиться ко мне индивидуально, в том числе на адрес эл. почты 2014_jurist@inbox.ru
Буду признательна за положительную оценку ответа. Надеюсь, он стал полезен. Всего доброго!