В первую очередь необходимо исходить из условий заключенного договора аренды. Если в договоре предусмотрен односторонний внесудебный порядок расторжения арендатором договора аренды (без условия каких-либо причин на его расторжение), то вы находитесь в выигрышном положении.
В подавляющем большинстве договоры аренды заключаются на длительные сроки без права на произвольный односторонний отказ от договора.
В Гражданском кодексе РФ определен общий порядок досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора (ст. 620 ГК РФ).
Однако, в данной статьей предусмотрены основания расторжения, которые непосредственно связаны с состоянием самого арендуемого помещения и к ситуации, связанной с невозможностью пользоваться арендуемым помещением в связи с мерами, введенными государством по предотвращению распространения COVID19.
К нашей ситуации более применима ст. 451 ГК РФ - изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Согласно данной статье, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Вопрос о признании COVID19 существенным обстоятельством является оценочным и толковаться может как буквально, так и расширительно, конкретно к каждой ситуации. Нужно также отметить, что если стороны не договорятся, расторжение договора возможно только по решению суда.
В целях смягчения негативных последствий воздействия COVID19 на арендные отношения, а также их сохранения Государственной Думой 31.03.2020 принят ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные актов РФ по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», которым предусмотрены следующие послабления арендаторам:
- в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Условия и сроки такой отсрочки установлены постановлением Правительства РФ Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439. Правом на получение отсрочки наделены не все арендаторы, а лишь организации и ИП, относящиеся к наиболее пострадавшим отраслям экономики, список которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Период отсрочки - с даты введения режима повышенной готовности/чрезвычайной ситуации по 1 октября 2020 года. Отсрочка является частичной. На период действия режима повышенной готовности/чрезвычайной ситуации – отсрочка составляет 100 %, после отмены этого режима и до 1 октября 2020 года – 50 %. Отсрочка не касается коммунальных платежей, если договором они возложены на арендатора. Совокупная сумма отсрочки будет выплачена в период с 01.01.2021 по 01.01.2023 равными частями, не превышающими 50 % от ежемесячной арендной платы. Отсрочка будет распространяться как на государственное/муниципальное, так и частное имущество, кроме жилых помещений. Штрафы, проценты и иные меры ответственности не применяются, компенсационные платежи в пользу арендодателя – запрещены.
- размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
- арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
С учетом изложенного, арендаторам следует в письменном виде обратиться к арендодателю с требованием уменьшения арендной платы, чтобы зафиксировать, что вы воспользовались правом, предоставленным новым законом. Если арендодатель откажет – вы сможете эффективно возражать против последующего взыскания с вас арендной платы в суде.
