Для нашей страны оставление в залог своего жилья или участка явление редкое. Однако на Западе такая практика вполне распространена и не считается порочной. Многие предприниматели берут под залог недвижимости кредиты для развития своего дела или при наличии временных финансовых затруднений. Такой кредит можно взять и в России.
Договор залога ипотеки
А в договоре залога в обязательном порядке содержится пункт-ссылка на основной договор.
Договор залога, как правило, заключается между банком и физическим лицом, получившим кредит. Соответственно сторонами договора являются те же заемщик и кредитор, но по смыслу договора они будут именоваться залогодатель и залогодержатель.
Очень важно знать, что договор считается заключенным только после нотариального удостоверения и обязательной государственной регистрации. Без них договор считается незаключенным.
Основные условия договора
В договоре залога в обязательном порядке должна быть полная информация о его предмете. Если речь идет о квартире, то ее адрес, общая и полезная площадь, краткое описание. При передаче в залог земельного участка указываются кадастровый номер участка, краткое описание, сведения о местонахождении, правах третьих лиц, если таковые имеются.
При залоге жилого дома, земельный участок также переходит в качестве залога и земельный участок. В случае передачи коммерческой недвижимости или нежилых помещений о них также указывается полная информация об их техническом состоянии, местонахождении, назначении. Копия технического паспорта и свидетельства о праве собственности, как правило, нотариально заверяются и прилагаются к договору.
Другим важным условием считается определение стоимости недвижимости, передаваемой в залог. Обязанность по определению стоимости возлагается на заемщика. При этом может быть указана как инвентаризационная стоимость жилья, так и рыночная. В таком случае прилагается копия заключения оценщика с указанием рыночной стоимости недвижимости.
Обязанности и ограничения, возлагаемые на заемщика
Право пользования жильем или другой недвижимостью за заемщиком сохраняется. Однако при этом договор залога ипотеки накладывает следующие ограничения:
- На продажу, дарение или обмен предмета залога без согласия залогодержателя;
- На сдачу в аренду или в пользование другим лицам, передачу в залог по другим обязательствам без согласия залогодержателя;
- На перепланировку (снос) или проведения других мероприятий, ухудшающих техническое состояние недвижимости, а также уменьшающих ее стоимость.
Помимо этого на заемщика договор залога ипотеки возлагает ряд обязанностей, в том числе:
- По страхованию предмета залога за свой счет;
- По поддержанию недвижимости в исправном состоянии (проведении ремонта);
- По допуску работников кредитной организации для проверки наличия и возможных изменения состояния предмета залога.
Ответственность заемщика и оформление закладной
Заемщикам необходимо помнить, что в случае невыплаты кредита, взыскание будет обращено на предмет залога. Однако если суммы, вырученной после продажи недвижимости, не хватит, то взыскание будет обращено на другое имущество заемщика.
После оформления договора залога в надлежащем порядке и проведения его государственной регистрации, компетентный орган оформляет документ, называемый закладной, в которой прописываются все основные моменты договора залога ипотеки. В дальнейшем, основным документом, подтверждающим права залогодержателя на недвижимость, и будет являться закладная.
